最高人民法院承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛司法觀點集成
發(fā)布時間：2017/11/09
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
——支持承租人優(yōu)先購買權(quán)時，應(yīng)賦予其交付一定定金或擔(dān)保的義務(wù)
【最高人民法院法官著述】
高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第291～292頁：
優(yōu)先購買權(quán)是法律規(guī)定的特定權(quán)利，該權(quán)利受到侵害時，損害賠償請求權(quán)是承租人享有的權(quán)利之一。依照權(quán)利處分原則，承租人可以單就損害提出賠償請求，在此情形下，應(yīng)當(dāng)尊重承租人對權(quán)利主張的處分，支持其該項請求。因此，《房屋租賃合同解釋》規(guī)定，出租人侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)時，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。該規(guī)定并沒有就承租人在優(yōu)先購買權(quán)受侵害時，主張因權(quán)利侵害產(chǎn)生的其他請求權(quán)，人民法院是否支持的問題作出否認(rèn)。即損害賠償請求權(quán)并非優(yōu)先購買權(quán)受侵害時承租人享有的唯一權(quán)利。
我們認(rèn)為，從優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)來看，它屬于強制締約請求權(quán)。在承租人優(yōu)先購買權(quán)受侵害場合，其可以請求公權(quán)力介入，主張依照同等條件與出租人簽訂買賣合同。對于上述觀點理論界和審判實務(wù)界爭議頗多，并未統(tǒng)一觀點。對于優(yōu)先購買權(quán)受侵害，承租人如何主張權(quán)利，主要有兩種觀點：一種觀點認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)的行使是以取得租賃物的所有權(quán)為目的的，因此，在出租人出賣房屋時，承租人都可以要求按照與第三人的同等條件與出租人成立買賣合同。第二種觀點認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)僅是一種締約請求權(quán)，具有物權(quán)的一些表征，但其不是物權(quán)，不具有對抗第三人的權(quán)利，因此，其僅能主張出租人與第三人簽訂的合同無效，而不能主張與出租人直接締結(jié)合同關(guān)系。審判實踐中，人民法院根據(jù)最高人民法院《民通意見》第118條的規(guī)定，多采用上述第二種觀點處理承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛案件。但是，存在以下問題，例如房屋買賣合同被宣告無效，但是沒有判決出租人按同等(價格)條件出售房屋，由于訴后矛盾激化，出租人不再出售房屋，等待租期屆滿后解除租賃合同再行將房屋賣給他人，使承租人的優(yōu)先購買權(quán)名存實亡，導(dǎo)致權(quán)利的不能實現(xiàn)。而有些承租人并無購買房屋的意圖，僅是利用優(yōu)先購買權(quán)制度惡意行使認(rèn)定合同無效的請求權(quán)。在合同被認(rèn)定無效后，其并不主張購買房屋，影響交易穩(wěn)定，損害出租人利益。且從目前我們掌握的情況看，在最高人民法院《民通意見》第118條被廢止后，承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛案件的法律適用成為人民法院面臨的難點問題，有些法院仍然堅守固有的處理方法，認(rèn)定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效，有些法院則在認(rèn)定無效的基礎(chǔ)上判定承租人與出租人締結(jié)合同關(guān)系，有些法院在研究探討其他的解決途徑。
為了澄清認(rèn)識，《房屋租賃合同解釋》明確規(guī)定不支持承租人請求認(rèn)定合同無效的主張。對于人民法院是否可以判令承租人與出租人形成買賣合同關(guān)系，未予直接規(guī)定，但從《房屋租賃合同解釋》第22條、第23條規(guī)定含義看，司法解釋采用了肯定的觀點。但為避免承租人不具備購房能力或者沒有購房意圖濫用權(quán)利，支持承租人行使優(yōu)先購買權(quán)時應(yīng)賦予其一定的義務(wù)，如承租人主張與出租人成立買賣合同的，應(yīng)當(dāng)交付一定數(shù)額的定金或者提供擔(dān)保，以使出租人信任其履行能力。對于出租人與第三人約定分期付款的，世界各國通行觀點是該項約定具有與特定對象的依附性，出賣人對第三人的信賴，也構(gòu)成出賣房屋合同的一個條件，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)時相應(yīng)地也應(yīng)提供相同條件。優(yōu)先購買權(quán)人除非為出賣人提供了充分而適當(dāng)?shù)膿?dān)保，否則不得請求分期付款。
——承租人不得以出租人未通知或其通知方式不當(dāng)為由，請求確認(rèn)出租人與善意第三人簽訂的房屋買賣合同無效
【最高人民法院答復(fù)】
《最高人民法院關(guān)于福清市名流園藝有限公司與翁武強、翁武雄及福清市國有資產(chǎn)營運中心確認(rèn)合同效力糾紛案的請示的答復(fù)》(2009年10月，〔2009〕民監(jiān)他字第9號)：
福建省高級人民法院
拍賣屬于出賣的特殊方式之一，出租人拍賣出租房屋情形下，承租人依法享有同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。出租人委托拍賣人拍賣房屋時，應(yīng)當(dāng)以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式通知承租人。出租人未通知承租人，或其通知方式不足以使相關(guān)信息為承租人所獲悉的，構(gòu)成對承租優(yōu)先購買權(quán)的侵犯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，但承租人據(jù)此請求確認(rèn)出租人與善意第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
【最高人民法院審判業(yè)務(wù)意見】
最高人民法院民事審判第一庭編：《中國民事審判前沿》總第1集，法律出版社2005年版，第168～169頁：
最高人民法院民一庭對該法律問題進行研究后，形成兩種觀點：
多數(shù)人認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，承租人對出租房屋的優(yōu)先購買權(quán)是一種準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)的民事權(quán)利，具有物權(quán)效力的表象，應(yīng)當(dāng)依法保護。將優(yōu)先購買權(quán)理解為形成權(quán)，法律依據(jù)不足。它只是優(yōu)先締約的權(quán)利，而不是保證買到的權(quán)利。對準(zhǔn)物權(quán)的保護必須要和所有權(quán)的保護有所區(qū)別。所有權(quán)是絕對的權(quán)利，所有人出賣自己的所有物，應(yīng)當(dāng)尊重其締約自由的權(quán)利，不能過多干涉，因此，承租人不能直接主張依據(jù)第三人購買房屋的條件取得房屋，只能請求確認(rèn)所有人與第三人簽訂的買賣合同無效。通過無效之訴，依據(jù)買賣不破租賃等原則，承租人的利益照?？梢缘玫綉?yīng)有的保護。對于“同等條件”應(yīng)作寬泛理解，不僅是價格條件，還包括付款條件，以及出賣人(所有人)提出的其他條件等。
少數(shù)意見認(rèn)為，承租人的優(yōu)先購買權(quán)就是對所有人出賣出租房屋的限制性的權(quán)利，優(yōu)先購買權(quán)不能理解為優(yōu)先締約權(quán)，考察其內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)包含可以優(yōu)先買到的權(quán)利，否則優(yōu)先權(quán)沒有實際意義，實質(zhì)上體現(xiàn)不了對承租人權(quán)利的保護。另外，承租人主張依據(jù)所有人與第三人簽訂的買賣合同約定的條件取得房屋，法院在判決時不需要判決所有人與第三人簽訂買賣合同，而是變更所有人與第三人買賣合同的主體，這種裁判方法和判決的執(zhí)行都不會有法律上的障礙。因此，承租人可以請求依據(jù)所有人與第三人簽訂的買賣合同的條件取得房屋，法院可以據(jù)此請求判決。
附：問題的提出
1983年11月17日，國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個月通知承租人。在同行條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。”1998年11月26日，最高人民法院《民通意見》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！?999年10月1日《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！鄙鲜龇?、行政法規(guī)和司法解釋對承租人享有出租房屋的優(yōu)先購買權(quán)作出了規(guī)定。但是，在民事審判實踐中，因出租房屋的優(yōu)先購買權(quán)糾紛，當(dāng)事人往往提出兩種不同的請求：（1）有的承租人請求人民法院判決出租人與第三人之間的買賣合同無效。（2）有的承租人則請求人民法院判令依出租人與第三人之間的買賣合同所規(guī)定的條件，與出租人之間形成新的買賣合同關(guān)系。因此，對承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)和訴訟請求權(quán)的行使范圍如何理解？對當(dāng)事人的不同的訴訟主張如何裁判？
【最高人民法院法官著述】
馬成波：《解讀〈關(guān)于福清市名流園藝有限公司與翁武強、翁武雄及福清市國有資產(chǎn)營運中心確認(rèn)合同效力糾紛案的請示的答復(fù)〉》，載江必新主編、最高人民法院審判監(jiān)督庭編：《審判監(jiān)督指導(dǎo)》總第29輯，人民法院出版社2010年版，第49～50頁：
對承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)，理論界一直有爭議，有物權(quán)或準(zhǔn)物權(quán)說、債權(quán)說、請求權(quán)說、期待權(quán)說、形成權(quán)說等不同學(xué)說。而我國法律、司法解釋的沿革，反映出承租人優(yōu)先購買權(quán)債權(quán)性質(zhì)的逐步回歸。
《物權(quán)法》未將優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定為物權(quán)，依據(jù)物權(quán)法定原則，承租人優(yōu)先購買權(quán)也就不應(yīng)再納入物權(quán)保護的范疇，不具有排他性。基于此，2008年12月《最高人民法院關(guān)于廢止2007年底以前發(fā)布的有關(guān)司法解釋(第七批)的決定》以與《物權(quán)法》有相關(guān)內(nèi)容沖突為由，將《民通意見》第118條《民通意見》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！睆U止。
《房屋租賃合同解釋》第21條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”將承租人優(yōu)先購買權(quán)定位為承租人的法定優(yōu)先締約權(quán)，系債權(quán)，不具有對抗善意第三人的效力。
——當(dāng)實際交易價格與備案合同價格不一致時，應(yīng)當(dāng)以實際交易價格作為認(rèn)定同等條件主張優(yōu)先購買權(quán)的依據(jù)
【最高人民法院審判業(yè)務(wù)意見】
最高人民法院民事審判第一庭：《當(dāng)實際交易價格與備案合同價格不一致時，承租人不能要求以備案合同價格作為同等條件主張優(yōu)先購買權(quán)》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導(dǎo)與參考》總第38集，法律出版社2009年版，第209頁：
最高人民法院民一庭意見：真實意思表示是民事法律行為的核心要素，如價格、付款方式等與真實的約定不一致時，應(yīng)以雙方當(dāng)事人的真實意思表示為準(zhǔn)，非真實意思表示的條款對雙方當(dāng)事人沒有法律約束力。房屋的真實成交價格應(yīng)按買賣合同雙方當(dāng)事人的真實意思來認(rèn)定，而逃避稅收并不是雙方訂立房屋買賣合同的目的。據(jù)此，應(yīng)當(dāng)以真實交易價格作為認(rèn)定同等條件的依據(jù)。
附：案情簡介
2007年8月，李某委托中介公司出售自有房屋一套，價格為111.5萬元。高某看房后嫌價格太高，提出租房。房主李某亦同意暫時出租，遇到合適買房者再賣，雙方遂簽訂《房屋租賃合同》，租賃期3年。合同簽訂后，高某按約定入住該房屋。2007年10月，張某看好此房欲買，李某與張某又簽訂了《房產(chǎn)認(rèn)購合同》，約定李某將房屋出售給張某，含車庫實際交易價格為123萬元。雙方為避稅，在向房產(chǎn)交易中心備案時又簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》一份，約定合同價款為66.2萬元，雙方按66.2萬元交納契稅。高某知道后，以李某和張某侵犯了其優(yōu)先購買權(quán)為由向法院起訴，要求法院判斷李某和張某之間的購房協(xié)議無效，其愿以66.2萬元價格購買涉案房屋。
——承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時享有優(yōu)先購買權(quán)的條件
【最高人民法院答復(fù)】
《最高人民法院民事審判第一庭關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買權(quán)的復(fù)函》(2005年7月26日，〔2004〕民一他字第29號)：
江蘇省高級人民法院：
你院請示的關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買權(quán)的問題，目前，法律和司法解釋對此尚無明確規(guī)定。
經(jīng)研究認(rèn)為：目前處理此類案件，可以從以下兩個方面綜合考慮：
第一，從房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對獨立的，則承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)僅及于其承租的部分房屋；如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。
第二，承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)；反之則不宜認(rèn)定其對全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。
請你院結(jié)合以上因素，根據(jù)案件具體情況，妥善處理。
——承租人在同等條件下享有的優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)為購買自己承租的房屋，而不是出租人出賣的其他房屋
【《最高人民法院公報》案例】
楊巧麗訴中州泵業(yè)公司優(yōu)先購買權(quán)侵權(quán)糾紛案(鄭州市中級人民法院二審民事判決書)，載《最高人民法院公報》2004年第5期(總第91期)：
裁判摘要：根據(jù)《合同法》第230條的規(guī)定，房屋出租人出賣租賃房屋時，承租人在同等條件下享有的優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)為購買自己承租的房屋，而不是出租人出賣的其他房屋。
鄭州市中級人民法院認(rèn)為：最高人民法院《民事證據(jù)規(guī)定》第63條規(guī)定：“人民法院應(yīng)當(dāng)以證據(jù)能夠證明的案件事實為依據(jù)依法作出裁判?！钡?4條規(guī)定：“審判人員應(yīng)當(dāng)依照法定程序，全面、客觀地審核證據(jù)，依據(jù)法律的規(guī)定，遵循法官職業(yè)道德，運用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗，對證據(jù)有無證明力和證明力大小獨立進行判斷，并公開判斷的理由和結(jié)果?！狈梢?guī)定的優(yōu)先購買權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣租賃房屋時，承租人在同等條件下可以優(yōu)先購買自己承租的房屋；對出租人出賣的其他房屋，承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。上訴人楊巧麗提交的證據(jù)，只能證明中州泵業(yè)公司出賣過房屋并且收取過賣房款，不能證明其承租的房屋已被中州泵業(yè)公司出賣。而只要楊巧麗不能證明其承租的房屋已被中州泵業(yè)公司出賣，就不能因中州泵業(yè)公司出賣其他房屋而主張享有優(yōu)先購買權(quán)，中州泵業(yè)公司出賣其他房屋與楊巧麗無關(guān)。二審查明，爭議房屋已被中州泵業(yè)公司抵押給銀行，再次證明房屋所有權(quán)人仍是中州泵業(yè)公司，該房屋的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。楊巧麗的上訴理由沒有事實根據(jù)，不能成立，其上訴請求不予支持。原審依照法定程序?qū)Ρ景缸C據(jù)進行全面、客觀審核后認(rèn)定的事實清楚，適用法律正確，應(yīng)當(dāng)維持。
